Строительное право — проблемы инвесторов

По данным Главного управления строительного надзора, в 2017 году выдано 194 775 разрешений на строительство 224 154 строительных конструкций — это 3,9 процента. больше, чем в 2016 году, было введено больше объектов. В Польше есть много инвесторов, которые готовы взять на себя этот тип проектов, но при планировании инвестиций в строительство следует помнить, что это, как правило, очень сложные проекты. Проблемы могут возникнуть вне зависимости от стадии их реализации — в начале, в процессе оформления всех разрешительных документов, но также во время самого строительства или при сдаче здания. Ниже приведены примеры лишь некоторых проблем, с которыми может столкнуться инвестор.

Правовые проблемы могут возникнуть на любом этапе инвестирования
— первые препятствия, с которыми может столкнуться инвестор, появляются уже на этапе планирования инвестиций и связаны с необходимостью получения всех разрешений, включая условия застройки.
— На более поздних этапах проблемы в основном могут быть связаны с контрактами между инвестором и подрядчиками, а также отношениями с соседями.
— Завершение строительства не должно означать окончание осложнений — они также возникают на этапе приема инвестиций и оплаты дебиторской задолженности.

РЕШЕНИЕ ОБ УСЛОВИЯХ ЗАСТРОЙКИ МОЖЕТ СОРВАТЬ ВСЕ ПЛАНЫ.
Основной шаг, который должен сделать инвестор, — это проверить, можно ли построить планируемое здание в интересующем его месте. Этот тип информации, то есть цель, условия застройки и застройки земель, а также местонахождение государственных инвестиций, включается в местные планы пространственного развития. Однако в настоящее время планы действуют только на 1/3 территории Польши. В ситуации, когда нет местного плана пространственного развития для данной территории, необходимо подать заявку на вопрос об условиях застройки. Это стоит сделать перед покупкой земельного участка, чтобы проверить, можно ли возвести планируемую постройку в данном месте. В случае некоторых инвестиций также необходимо будет получить решение по условиям окружающей среды.

Перед покупкой участка инвестор также должен проверить, что ранее располагалось на участке. Существует группа отраслей, которые в силу специфики своей деятельности особенно подвержены риску нанесения ущерба окружающей среде, и в соответствии с принципом «загрязнитель платит» субъект, ответственный за загрязнение или разрушение окружающей среды, должен нести все расходы, необходимые для восстановить окружающую среду до состояния, в котором она была до повреждения. Тот факт, что халатность была вызвана действиями предыдущего предпринимателя, здесь не имеет значения, — говорит Яцек Косинский из юридической фирмы Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

СТОИТ ПОЗАБОТИТЬСЯ О ХОРОШИХ ОТНОШЕНИЯХ С СОСЕДЯМИ
Казалось бы, после утверждения проекта и получения всех разрешений на строительство инвестору не нужно беспокоиться о юридических проблемах. Однако оказывается, что тогда инвестициям могут угрожать, например, … соседи. Примером может служить строительство торгового центра и офисного здания в Познани, против которого протестовали местные жители, утверждая, что инвестиции лишат их достаточного количества солнечного света.

Один из жителей подал жалобу в провинциальный административный суд, обвинив решение о разрешении на строительство, в частности, нарушение норм инсоляции и пространственного порядка. А на самом деле — административные суды постановили, что в своих экспертных заключениях по инсоляции органы управления строительством не учли влияние планируемых инвестиций в части инсоляции на все здания, возведенные в его окрестностях. Время инсоляции соседних зданий также было неправильно измерено, что согласно расчетам было правильным, но не учитывало переход с летнего на зимнее время. Несмотря на то, что инвестор выполнил все документы, процедура начнется заново, что существенно задержит инвестирование, — добавляет Яцек Косиньски.

ОБЯЗАННОСТЬ СОБРАТЬ ЗДАНИЕ
Проблемы с освоением инвестиций часто связаны с отношениями с контрагентами. Может оказаться, например, что, несмотря на выплату подрядчику соответствующего вознаграждения, инвестору придется платить снова. Причина — принцип солидарной ответственности, согласно которому инвестор несет равную ответственность за неуплату субподрядчикам, а также подрядчику. Хотя инвестор должен дать согласие на участие третьей стороны в данной инвестиции, в этом вопросе есть презумпция согласия — молчание означает согласие. Поэтому инвестору очень важно позаботиться об этом вопросе. И заявка субподрядчика, и отказ инвестора должны быть в письменной форме, в противном случае у инвестора есть 30 дней, чтобы подать возражение. Прием самой постройки тоже может вызвать проблемы.

Отказ в приемке возможен только в том случае, если объект, завершенный подрядчиком, не соответствует проекту и принципам технических знаний или его недостатки настолько значительны, что он не пригоден для использования. Другие дефекты или неисправности считаются несущественными при приемке работ, однако они означают ненадлежащее выполнение заказа, и поэтому инвестор может потребовать их устранения в течение определенного периода или согласовать меньшее вознаграждение для подрядчика. Поэтому важно составить подробный протокол приемки, в котором будут описаны все недостатки, — поясняет Яцек Косиньски.

Эти примеры прекрасно показывают, сколько вещей нужно иметь в виду инвесторам, которые хотят делать серьезные вложения, особенно в город. Следует учитывать не только требования законодательства, но и ожидания соседей и контракты с подрядчиками. Разработчик должен мыслить предельно широко и в долгосрочной перспективе, иначе его планы могут разбиться, казалось бы, по мелочам.